Công ty cổ phần Nhịp Cầu Địa ỐcCông ty cổ phần Nhịp Cầu Địa Ốc

Phân khúc căn hộ cho thuê đang chịu nhiều áp lực từ thị trường khi lượng khách thuê có hạn, còn nguồn cung ngày một nhiều hơn. Áp lực cạnh tranh với phân khúc nhà lẻ, phòng trọ cộng thêm nguồn cung mới ồ ạt đổ vào thị trường ít nhiều khiến giá thuê có sự điều chỉnh nhất định.

Đảo qua một loạt dự án đang được chào thuê trên địa bàn Tp.HCM, dễ dàng nhận thấy điều kiện và mức giá cho thuê đã không còn nghiêng về nhà đầu tư như trước đây.

Theo khảo sát, trên địa bàn một số quận có mật độ căn hộ cho thuê lớn như quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh, Tân Phú… giá thuê căn hộ 1 -2 phòng đã được điều chỉnh so với năm 2014. Cụ thể, căn hộ tầm trung đang chào thuê ở các dự án mới, diện tích từ 60 – 80m2 thuộc khu vực Sơn Kỳ, Thoại Ngọc Hầu, Bàu Cát (Tân Phú) hiện có mức chào thuê từ 300 – 500 USD/tháng thay vì 400 – 600USD/tháng như thời điểm đầu năm. Tại quận 7, giá thuê ở các dự án thuộc khu vực Nguyễn Thị Thập, Nguyễn Lương Bằng, Lê Văn Lương, gần đại học Tôn Đức Thắng dao động trong khoảng 500 – 650 USD/tháng, diện tích từ 70 – 90m2/căn. Một số dự án chung cư cũ như Hoàng Anh Gia Lai, Era Town giá thuê thậm chí còn bị hạ thấp hơn tầm 350 – 450 USD/tháng.

Các dự án cao cấp như Him Lam Riverside, Sunrise City, Sky Garden cũng chỉ có mức giá thuê từ 600 -1000 USD/tháng với căn 2- 3 phòng. Khu vực quận 2 vốn được mệnh danh là khu nhà giàu, giới Việt kiều và khách nước ngoài trước nay ưa chuộng thuê hiện tại cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ áp lực cung, giá thuê buộc phải giảm xuống so với mặt bằng giá năm 2016.

Một số dự án cao cấp như Thảo Điền Pearl, The Eastern, Imperia, Tropic Garden, NBB Garden 3… giá thuê hiện chỉ từ 700 – 1200 USD/ tháng tùy diện tích, dự án cũ tầm trung như Petroland, An Khang – Thịnh Vượng, Đức Khải, Thủ Thiêm Star thì mức chào thuê chỉ từ 200 – 450 USD/tháng. Trong khi vào thời hoàng kim trước kia, một căn hộ 2 phòng ngủ giá thấp nhất cũng tầm 800 USD/tháng, cao cấp có khi lên đến 2000 USD/tháng.

Không chỉ dự án mới, các căn hộ cho thuê tại dự án lâu năm cũng buộc phải điều chỉnh giá thuê, một số căn trước chào thuê tầm 10 triệu đồng/tháng nay đều phải chuyển xuống 8-9 triệu đồng/tháng. Khu vực xa trung tâm như quận 12, Thủ Đức, Nhà Bè, giá thuê chỉ từ tầm 5 -8 triệu đồng/tháng tùy diện tích, mức điều chỉnh giảm khoảng 500 – 1 triệu đồng/tháng. Tuy không lớn nhưng đối với các căn cho thuê dài hạn, người thuê cũng được ưu đãi khá nhiều.

Áp lực cạnh tranh với phân khúc nhà lẻ, phòng trọ cộng thêm nguồn cung mới ồ ạt đổ vào thị trường ít nhiều khiến giá thuê có sự điều chỉnh nhất định

Ông Ngô Văn Thắng, một chủ căn hộ cho thuê tại quận 7 cho biết, từ khi mua căn hộ đầu năm 2014 đến nay ông mới chỉ cho được 2 người khách thuê ngắn hạn trong 1- 3 tháng. Gần 5 tháng nay ông bỏ trống căn hộ vì không tìm được khách thuê dài hạn. Căn hộ của ông Thắng rộng hơn 80m2 ban đầu được chào giá 800 USD/tháng, sau hạ xuống còn 600 USD/tháng, bằng giá thuê một căn hộ 60m2 ở tầng thấp nhưng đến giờ vẫn không tìm được người thuê dài hạn. Cho thuê ngắn hạn không thu được mấy lợi nhuận vì thường xuyên phải bỏ chi phí chỉnh trang, tu sửa lại mỗi khi khách trả nhà. Mất thời gian và chi phí hơn so với cho thuê dài hạn. Đó là chưa kể, nhiều khách thuê còn bắt chủ nhà ký cam kết không tăng giá trong thời gian từ 3 – 5 năm trong khi họ chỉ ký hợp đồng thuê 1 năm, điều này thực sự rất vô lý. Ông Thắng khẳng định giá thuê năm sau sẽ lại tăng, mỗi năm chủ nhà đều sẽ có điều chỉnh giá thuê tăng ít nhiều, nếu áp dụng giá thuê hiện tại đến 3 năm sau thì ông sẽ là người chịu thiệt.

Thực tế cho thấy từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ cho thuê không còn sức hấp dẫn như những gì nó vốn thể hiện trước kia. Số lượng căn hộ cho thuê gia nhập thị trường tăng liên tục theo tháng. Dự án mới giá cam kết chào thuê chủ đầu tư đưa ra sẽ mới, cơ bản là nhỉnh hơn dự án cũ. Đây vốn chỉ là cách thu hút người mua nhà của các chủ đầu tư. Nếu doanh nghiệp đưa ra mức giá cam kết cho thuê thấp hơn các dự án trước đó sẽ rất khó làm hài lòng khách mua nhà. Vì vậy họ sẵn sàng đưa ra mức thuê 800 – 2000 USD/tháng khiến nhiều nhà đầu tư cho rằng đây là mức hợp lý.

Người cho thuê cũng dựa trên bảng giá này mà đưa ra mức cho thuê, không xem xét kỹ nhu cầu thực của thị trường nên khó tìm khách thuê là điều dễ hiểu. Mặc dù vẫn có nhiều khách thuê không đắn đo về giá, nhưng nếu chỉ hướng đến bộ phận nhỏ giới tài chính, các chuyên gia nước ngoài thì con số này quá hạn chế và không ổn định. Giới nhà giàu thì sẵn sàng chi tiền mua luôn căn hộ để ở thay vì chi ra 30 – 40 triệu đồng/tháng để thuê nhà, trong khi những người có tài chính vừa phải thì không thiết tha thuê các căn hộ có giá chát như trên mà chủ yếu tìm thuê các căn giá tầm trung. Mức giá cao nhất mà đối tượng này chấp nhận chi để thuê căn hộ chỉ trong khoảng 600 – 800 USD/tháng.

Một thực tế nữa là, tuy nguồn cung cho thuê dồi dào nhưng sản phẩm đáp ứng đúng tiêu chí của người thuê không nhiều. Nỗi lo về các yếu tố an toàn thời gian qua đã thay đổi quan điểm thuê nhà. Trước đây, nhà đầu từ thường thích chọn mua các căn hộ từ tầng 9 đến tầng 15 vì có tầm nhìn đẹp, khách thuê ưa chuộng thì hiện tại, nhu cầu cho thuê lại chuyển sang các căn hộ thấp tầng, thay vì view đẹp khách đặt yếu tố an toàn trên hết. Nhưng những căn thấp tầng thường đã được các hộ dân có nhu cầu ở thực tìm mua nên số lượng căn hộ cho thuê dạng này rất khó kiếm.

Thêm vào đó, thị trường hiện ghi nhận một lượng lớn người thuê căn hộ chuyển sang thuê nhà trọ, nhà riêng. Tại Tp.HCM lượng khách thuê các phòng trọ, nhà riêng luôn cao hơn căn hộ. Không chỉ giới sinh viên, lao động phổ thông mà cả giới tri thức, văn phòng và các gia đình trẻ đang có xu hướng chuộng thuê nhà trọ, nhà lẻ hơn là căn hộ. Nhiều chủ nhà trọ, nhà lẻ chịu chi, nâng cấp chất lượng sản phẩm cho thuê để phù hợp với nhu cầu thuê của giới công chức, các gia đình trẻ. Các nhà trọ dạng này có yếu tố an ninh, chất lượng và mỹ quan tốt, giá thuê cao nhất cũng tầm 10 – 12 triệu đồng/tháng nên cạnh tranh tốt với căn hộ chung cư cho thuê.

Nhìn chung, căn hộ vẫn sẽ là kênh đầu tư ưa thích của dân Sài Gòn, vì nếu so với đất nền thì loại hình này ít nhiều mang đến nguồn thu cố định lâu dài cho nhà đầu tư và sẽ không khiến người mua chịu thiệt.

Tuy nhiên, khi nhà trọ, phòng trọ cho thuê với chất lượng thuê ngày càng được cải thiện cộng thêm giá thuê rẻ thì rất khó nói trong tương lai căn hộ cho thuê còn có thể giữ vững thế quân bài chủ lực của nhà đầu tư hay không.

Nguồn: canhocitygate3.com.vn